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平政辦發〔2014〕103號 平涼市人民政府辦公室關于推進公共租賃住房和廉租住房并軌運行加強公共租賃住房建設管理的實施意見
發表日期:2014年11月27日     瀏覽3253人次

平涼市人民政府辦公室

關于推進公共租賃住房和廉租住房并軌運行加強公共租賃住房建設管理的實施意見

各縣(區)人民政府,平涼工業園區管委會,市政府有關部門:

為了推進公共租賃住房和廉租住房并軌運行,加強公共租賃住房(以下簡稱公租房)建設管理,完善住房保障體系,根據《住房和城鄉建設部、財政部、國家發展改革委關于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》(建保2013178號)、《公共租賃住房管理辦法》(中華人民共和國住房和城鄉建設部令第11號)、《甘肅省人民政府辦公廳關于印發甘肅省公共租賃住房管理辦法的通知》(甘政辦發2010159號)和《甘肅省住房和城鄉建設廳、甘肅省財政廳、甘肅省發展和改革委員會關于加快推進公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》(甘建保2014162號)等有關政策規定,結合我市實際,現提出如下實施意見。

一、加快推進公租房和廉租房并軌運行

(一)全面推進公租房和廉租房并軌運行。2014年起,公租房和廉租房并軌運行,并軌后統稱為公租房,并軌工作包括建設、分配和管理等各個環節各縣(區)要加強領導,精心組織,完善住房保障機構,充實工作人員,落實工作經費,理順體制機制,扎實有序地推進兩房并軌運行工作。

(二)做好保障房建設計劃的有序銜接。2014年以前年度已列入廉租房年度建設計劃的在建項目可繼續建設,建成后統一納入公租房管理。2014年廉租房建設計劃調整并入公租房年度建設計劃原定的十二五廉租房建設計劃,調整并入公租房建設任務。

(三)繼續加大政策支持力度。廉租房并入公租房后,市、縣(區)政府原用于廉租房建設的資金來源渠道,調整用于公租房(含2014年以前在建廉租房)建設。原用于廉租房租賃補貼的資金,繼續用于補貼沒有享受實物分房的廉租房保障對象。規劃部門要按照公租房建設計劃統籌考慮公租房建設布局,依據城市規劃提早安排公租房的規劃選址。國土部門要采取劃撥、出讓等多種方式供地,優先安排供地計劃,全力保障土地供應。各縣(區)要認真執行和落實中央關于廉租房和公租房的各項財稅優惠政策。同時,繼續加大信貸支持力度,支持符合條件的公租房建設單位發行企業債券等方式融資。

二、努力拓寬公租房房源籌集渠道

(一)建設要求。公租房的規劃,應充分考慮住房困難群體交通、就業、就學、就醫等需求,合理安排區位布局。公租房的建設,要認真貫徹執行國家綠色建筑標準,切實提高住宅建設的整體水平,確保工程質量,達到基本設施完善、功能齊全,滿足直接入住條件。各縣(區)政府、平涼工業園區管委會要加強公租房建設管理,嚴把公租房規劃設計關和竣工驗收關,嚴禁將公租房改建成辦公用房。

(二)建設標準。公租房可以是成套住房,也可以是宿舍型住房。公租房單套建筑面積應控制在40-90平方米以內,以60平方米小戶型為主,戶型為一居室、一室一廳、兩室一廳

1.政府出資新建的公租房采取集中建設或配建相結合的方式,面積控制在60平方米以內。

2以集體宿舍形式建設的公租房,面積控制在40平方米以內,并嚴格落實宿舍建筑設計規范的有關規定。

3.為利于引進人才,可適當建設部分90平方米以內的兩居室公寓,配建比例不超過公租房總量的30%

(三)建設方式。公租房通過新建、改建、收購、長期租賃等多種方式籌集,可以由政府投資,也可以由政府提供政策支持、社會力量投資。公租房的房源籌集渠道主要包括:

1政府投資建設的住房;

2政府從市場上回購或租賃符合條件的住房;

3商品住房開發項目中配建的住房

4棚戶區改造項目中拆除公房后還建的住房;

5企事業單位利用自有土地建設的住房;

6社會捐贈及其他渠道籌集的住房。

(四)產權管理。公租房建設實行誰投資、誰所有,由企事業單位實施并納入當地政府保障性住房建設計劃、申請中央和省上補助資金的公租房建設項目,實行共有產權管理。公租房的共有產權包括政府產權和企事業單位產權,具體產權比例由物價部門根據總建設成本和政府、企事業出資所占份額確定。政府和企事業單位按照各自的產權比例分配租金,并承擔維修養護費用。其中:企業享有的產權,可按共有產權比例進行實物分割,由企業長期持有。

產權界定辦法:

政府產權比例=(國家和省上的補助資金+未計入建設成本的規費減免+減免的土地出讓金)/(建設成本+未計入建設成本的規費減免+減免的土地出讓金)。建設成本包括土地成本、前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施配套建設費、貸款利息和稅金等。

企事業單位產權比例=1—政府產權比例。在界定公租房共有產權比例時,要區分企事業單位取得土地的方式和成本,比照出讓土地算清減免的土地出讓金,防止國有資產流失。

(五)籌資渠道。中央和省級安排的專項補助資金;財政年度預算安排資金;從土地出讓收入總額中按5%的比例計提的保障性住房資金;住房公積金增值收益中安排資金;銀行、非銀行金融機構和公積金貸款;公租房租金收入和廉租房共有產權出售回籠資金;企業事業單位、工業園區、鄉鎮政府自籌資金等。

三、嚴格公租房申請審核程序

(一)供應對象

1政府直接投資建設或回購的公租房供應對象為城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工和在城鎮穩定就業的外來務工人員。

2事業單位利用自有土地建設的公租房,優先解決本單位符合保障條件人員的住房困難,剩余房源納入政府統一分配

(二)申請條件

具有平涼市本縣(區)城鎮居民戶籍或城鎮暫住證,年滿18周歲,在本市有穩定工作和收入來源,具有完全民事行為能力,未享受其他保障性住房,并符合下列條件之一的,可以申請公租房:

1城鎮中等偏下收入住房困難家庭,家庭人均可支配收入和人均住房建筑面積低于縣(區)政府規定標準。

2新就業無房職工,持有大中專院校、職業學校畢業證書,在本地同一用人單位連續工作滿1年(含1年)以上,并簽訂經人社部門備案的勞動(聘用)合同,或已辦理工商營業執照,本人、配偶及同一戶籍家庭成員無自有住房。

3在城鎮穩定就業的外來務工人員,應當在本地同一用人單位連續工作滿3年(含3年)以上或累計工作5年(含5年)以上,并簽訂經人社部門備案的勞動(聘用)合同,或已辦理工商營業執照,連續繳納社會保險3年(含3年)以上或累計繳納社會保險5年(含5年)以上,本人、配偶及家庭成員在城區(縣城)均無自有住房。

4政府引進的特殊專業人才和在本地工作的全國、省部級勞模、英模,榮立二等功以上的復轉軍人住房困難家庭按屬地申請公租房,原則上不受收入限制。

(三)申請審核程序

各縣(區)要建立統一的廉租房和公租房申請受理渠道、審核準入程序,提高工作效率,方便群眾申請。

1申請政府投資建設的公租房,要嚴格執行三審查三公示制度,具體按以下程序辦理:

1)申請人向居住地所在社區進行申報,屬機關事業單位或國有企業工作人員的,由單位審核并向所在社區進行申報。社區對申請人申報資料、資格條件進行審查,主要是對戶籍、住房、收入、財產等方面的情況嚴格審核和調查,符合初審條件的公示7日后,將申請材料、初審意見和公示情況報街道辦事處。

2)街道辦事處對申請對象的申報資料、資格條件進行復審,15個工作日內提出復審意見并公示,公示7日后,將申請材料、復審意見和公示情況一并報送縣(區)、平涼工業園區住房保障主管部門。

3縣(區)、平涼工業園區住房保障主管部門對街道辦事處報送的申請材料與復審意見進行審核,并將申請人信息與房屋產權登記、車輛登記等信息系統進行查詢比對,公示7日后,報縣(區)政府、平涼工業園區管委會審批。審批結果應通過政府網站向社會公布。

2.申請非政府投資建設的公租房,供應對象的認定標準由企事業單位書面提出申請,經同級住房保障主管部門審核后,由企事業單位安排符合條件人員辦理入住手續,并報同級住房保障主管部門備案。住房保障主管部門應當加強區域內非政府投資建設的公租房分配情況的指導和監督管理。

四、規范公租房分配與租后管理

(一)科學制定分配方案

公租房房源確定后,各縣(區)、平涼工業園區住房保障主管部門應當制定分配方案并向社會公布。在制定分配方案時,要充分考慮已籌集和計劃籌集的公租房數量,使可納入保障的戶數與房源相適應。分配方案應當包括房源的位置、數量、戶型、面積、租金標準、供應對象范圍、搖號時間等內容。公租房分配應當遵循以下原則

1由低到高的原則:按照保障對象的住房困難程度和收入水平,由低到高,逐步擴大供應對象范圍。對原廉租房保障對象要優先解決。已建成未入住的廉租房以及在建的廉租房項目建成后,統一納入公租房管理,房源優先用于解決原廉租房保障對象住房困難。

2分類別出租的原則:政府投資建設的公租房,面向社會符合條件的家庭統一分配,其中:鄉鎮政府投資建設的公租房,主要面向本鄉鎮行政、企事業單位新就業無房職工和住房困難家庭分配。企事業單位利用自有土地建設的公租房,優先解決本單位符合條件人員的住房困難,剩余房源納入政府統一分配剩余房源納入政府統一分配。在工業園區和工業集中區建設的公租房面向用工單位職工或在園區就業的外來務工人員分配。

3特殊優先的原則:復審通過的保障對象中享受國家定期撫恤補助的優撫對象、孤老病殘人員、政府引進的特殊專業人才等,可以優先安排公租房。

4搖號排序的原則:同一條件、同一批次的準入對象,因房源不足可通過公開搖號的方式確定分配順序。

(二)完善租金定價機制

各縣(區)、平涼工業園區要結合本地區經濟發展水平、財政承受能力、住房市場租金水平、建設與運營成本、保障對象支付能力等因素,進一步完善公租房的租金定價機制,動態調整租金。公租房的租金原則上應控制在同地段、同類型住房市場租金標準的60%—70%政府投資建設并運營管理的公租房,各地可根據保障對象的支付能力實行差別化租金,按收入的高低分檔核定租金標準;對符合條件且收入較低的保障對象采取租金減免。社會投資建設并運營管理的公租房,各地可按規定對符合條件的低收入住房保障對象予以適當補貼。已建成并分配入住的廉租房統一納入公租房管理,其租金水平仍按原有租金標準執行。

在維持租金相對穩定的前提下,各縣(區)、平涼工業園區可考慮保障對象收入水平的變化,動態調整租金減免或補貼額度。

(三)規范租金的收入和使用

1政府投資的公租房租金收入按照政府非稅收入管理的有關規定繳入同級財政,實行收支兩條線管理,專項用于償還公租房貸款本息及公租房的維護、管理等。租金由房管局或物業管理企業負責代收和繳存,需要使用時,由房管局或物業管理企業提出申請,經同級建設部門審核,報同級財政部門審批撥付。政府投資的公租房維修養護費用主要通過公租房租金收入以及配套商業服務設施租金收入解決,不足部分由財政預算安排解決。

2社會力量投資實行共有產權管理的公租房的租金由建設單位或物業企業統一代收,按產權比例分配繳存,屬于政府的租金收入上繳同級財政,屬于企事業單位的租金收入在足額提留住宅專項維修資金后由企事業單位支配。社會力量投資實行共有產權管理的公租房由產權共有人按照各自的產權比例承擔維修養護費用。

(四)嚴格租后管理

1配租對象選擇公租房后,公租房所有權人或者其委托的運營單位與配租對象必須簽訂書面租賃合同。公租房租賃期限一般為3年,最長不超過5年。租賃合同期滿后承租人仍符合規定條件的,可以申請續租。

2.承租人通過購買、獲贈、繼承等方式在申請公租房所在地獲得其他住房或在租賃期內超過政府規定的收入標準的,應當退出公租房。承租人有轉租、出借、空置公租房,改變公租房結構用途和使用性質,無正當理由拖欠租金等違規違約行為的,可解除租賃合同,收回公租房,其行為記入信用檔案,5年內不得再申請公租房。

3各縣(區)、平涼工業園區要進一步加強和改進公租房小區物業服務工作,不斷完善水、電、暖、交通、醫療、就學和商業服務設施等配套建設,引導專業化的企業或機構做好運營、物管、維修等日常工作,讓住戶住得安心、放心、舒心。

(五)依法加強公租房監督管理。住房保障主管部門及其工作人員、公租房所有權人及其委托的運營單位、公租房申請人、承租人、房地產經紀機構及其經紀人員在公租房行政監管、管理維護、申請登記、承租使用、中介經紀等過程中的違法違規行為,按照國家《公共租賃住房管理辦法》的法律責任規定進行調查追究,嚴肅懲處。

本實施意見未盡事宜按照國家和省上的公租房管理辦法執行,各縣(區)、平涼工業園區應結合本地工作實際制定具體實施辦法。

                                                               平涼市人民政府辦公室

                  2014918



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